Analisa Roda Vivatex (RDTX) – Transformasi Bisnis yang Sukses

Roda Vivatex (RDTX) Logo

PT Roda Vivatex Tbk, kode saham RDTX, telah sukses melakukan transformasi bisnis dari tekstil menjadi property. Kini harga sahamnya sangat murah, padahal fundamental bisnisnya sangat bagus. Per 20 Juni 2018, nilai PBV 0,7 dan PER (annualized) 5,26. Perusahaan mencatat nilai asetnya dengan sangat konvensional, pada harga pendapatan. Jika revaluasi aset dilakukan, maka nilai aset yang sebenarnya akan jauh lebih besar daripada yang tercatat sehingga akan memberikan nilai PBV yang jauh lebih kecil lagi. Sebuah opportunity latent dari value investing di saham RDTX.

Tulisan ini akan membahas hal-hal berikut:

  • Tentang Roda Vivatex dan Transformasi Bisnis Textile ke Property
  • Kinerja Fundamental Roda Vivatex
  • Kinerja Market dan Saham RDTX
  • Valuasi Harga Wajar Saham RDTX
  • Dampak terhadap Revaluasi Nilai Aset Tanah
  • Akankah Transformasi Bisnis Terus Berlanjut?
  • Fakta Penting: Pemegang kendali terus menambah kepemilikan saham!
  • Kesimpulan: Peluang Investasi Saham Murah pada Perusahaan Sangat Bagus

Tentang Roda Vivatex dan Transformasi Bisnis Textile ke Property

PT Roda Vivatex didirikan oleh Sutiadi Widjaja pada tahun 1980. Awalnya merupakan salah satu perusahaan tekstil terbesar di Indonesia yang memproduksi kain tenun filament poliester. Go Public (IPO) pada tahun 1990. Per akhir tahun 2017, komposisi pemegang saham adalah PT. Geno Tatagraha 37,75%, PT. Geno Intiperkasa 37,24%, Sutiadi Widjaja 11,13%, Herrijanto Widjaja 0.5%, Wiriady Widjaja 0,79%, Karta Widjaja 1,14%, Masyarakat 11,22%, Saham Treasuri 0,23%.

Sebagaimana kebanyakan perusahaan yang besar dan sukses di Indonesia, pemegang kendali sebagai majority share holder adalah keluarga pendiri perusahaan, Sutiadi Widjaja dan keluarga.

Perusahaan melakukan diversifikasi ke bisnis properti pada tahun 2002 di bawah PT Chitatex Peni dengan mendirikan gedung perkantoran bernama RDTX Tower (sebelumnya bernama Menara Bank Danamon) di Mega Kuningan Jakarta Selatan. Karena sukses di bisnis penyewaan gedung perkantoran, maka pada tahun 2007 Perusahaan kembali membangun gedung perkantoran yang kedua bernama Menara Standard Chartered di Karet Semanggi Jakarta Selatan. Dan kembali membangun gedung perkantoran yang ketiga pada tahun 2012, bernama Menara PHE di Jl TB Simatupang Jakarta Selatan.

Bisnis tekstil sendiri mulai meredup sejak diberlakukannya perdagangan bebas dan masuknya produk tekstil dari China dan Korea. Hingga akhirnya Perusahaan menjual pabriknya di Karawang pada tahun 2010, dan menutup pabrik di Citeureup pada tahun 2014.

Catatan: Silahkan baca tulisan yang sangat komprehensif tentang dampak import tekstil dari China, ditulis oleh Yani Kurniawan dalam Tesis “Pengaruh Penerapan Asean China Free Trade Area (ACFTA) Terhadap Impor Produk Tekstil Batik Di Indonesia Periode Tahun 1998 – 2014”.

Roda Vivatex adalah contoh perusahaan yang berhasil melakukan transformasi bisnis, dari industri tekstil ke property. Mengingatkan pada Berkshire Hathaway milik Warren Buffet yang telah sukses bertransformasi dari perusahaan tekstil menjadi holding perusahaan investasi terbesar.

Kinerja Fundamental Roda Vivatex

Data terbaru adalah dari Laporan Tahunan 2017. Data meliputi Aset, Liabilitas, Equitas, Pendapatan/Penjualan/Revenue, Laba Kotor (Gross), Laba Usaha, Laba Bersih, Gross Margin, Net Margin, ROA, ROE, Asset Turnover, Finacial Leverage, DER (khusus Debt dari pinjaman berbunga), dan Current Ratio.

Sebagai referensi, artikel-artikel berikut ini berisi penjelasan tentang istilah-istilah, dasar-dasar analisa laporan keuangan, dan metode valuasi saham:

RDTX Kinerja Fundamental Bisnis
Tabel 1. RDTX Kinerja Fundamental Bisnis

Dengan total aset yang tercatat hanya 2,3 trilyun, skala bisnis Roda Vivatex di sektor property  ini termasuk kecil, bandingkan dengan BSDE (Bumi Serpong Damai) yang asetnya 48 trilyun atau CTRA (Ciputra) yang asetnya 32 trilyun.

Net Margin sangat tinggi (62%) dan naik dari tahun ke tahun. Namun ROE (12%) relatif kecil jika dibandingkan dengan margin yang besar, ini disebabkan oleh Asset Turnover yang kecil (0,2). Asset turnover kecil menunjukkan bahwa revenue (396 milyar) lebih kecil dari total aset (2,3 trilyun). Silahkan baca Rasio-rasio Laporan Keuangan yang membahas tentang hubungan antara ROE dengan Net Margin dan Asset Turnover.

Memang Roda Vivatex ini memiliki sejumlah aset tanah yang belum produktif (lihat tabel 5 di bagian bawah untuk daftar aset tanah yang dimiliki). Jika aset tanah yang belum produktif (total bernilai 963 milyar di Menteng Dalam, Benoa Bali, dan Karet Kuningan ) ini di-exclude dari penghitungan, maka ROE-nya bukan 12% tapi 23%.

Uang kas 496 milyar. Besar sekali. Bisa dibilang juga sebagai cash yang nganggur, walaupun ditaruh di deposito dan mendapatkan hasil bunga. Jika uang cash ini di-exclude dari penghitungan ROE, maka ROE-nya bukan lagi 12% atau 23% tapi 41%.

Dengan besarnya aset tanah dan uang cash yang menganggur saja bisa menghasilkan ROE yang cukup baik (12%), apalagi kalau aset tanah itu nanti menjadi produktif, dan memang sedang direncanakan untuk produktif (akan dibangun). Menunjukkan bisnis yang sangat menguntungkan.

Dari sisi current ratio (rasio lancar) dan DER, tidak perlu ditanyakan lagi. Ini adalah perusahaan yang sangat sehat.

Pertumbuhan Bisnis Roda Vivatex

Untuk menganalisa kinerja pertumbuhan sebuah peusahaan, angka pertumbuhan YoY (year on year) setahun terakhir tidak cukup. Perlu visibility pertumbuhan majemuk (CAGR) dalam jangka panjang. Angka-angka pertumbuhan di tabel 2 berikut ini dihitung dari data tahun 2017 mundur ke belakang sampai tahun 2008. jadi CAGR 9 tahun adalah CAGR dari tahun 2008 sampai 2017.

RDTX Pertumbuhan Bisnis Roda Vivatex
Tabel 2. RDTX Pertumbuhan Bisnis Roda Vivatex

Untuk analisa pertumbuhan, lihat CAGR dalam jangka panjang (9 tahun). Pertumbuhan aset (16%) dan equitas (19%) murni ditopang oleh laba bersih yang terkumpul. Memang Roda Vivatex ini lumayan pelit membagi dividen. Lihat tabel 3 di bawah, dividen yield tahun 2017 hanya 1% (24 milyar dari total laba bersih 247 milyar).

Pertumbuhan pendapatan (revenue) 8%, tidak terlalu fantastis. Dan tiga tahun terakhir (sejak 2015) pendapatan menurun. Seiring dengan sektor property di Indonesia yang sedang menurun belakangan ini.

Namun kinerja perusahaan sangat menguntungkan, karena bisa menumbuhkan laba bersih dengan CAGR 18% jauh di atas CAGR revenue yang hanya 8%.

Kinerja Market dan Harga Saham RDTX

Data meliputi Market Capital, jumlah saham yang beredar, PBV, PER, PEG, harga saham, dan dividen yield.

RDTX Kinerja Market dan Harga Saham
Tabel 3. RDTX Kinerja Market dan Harga Saham

Sejak tahun 2008 sampai 2017, kenaikan harga saham (CAGR 9 tahun) adalah 19%. Dengan dividen yield 1% menghasilkan total shared holder return sebesar 20%. Lebih baik daripada rata-rata return investasi saham Indonesia yang 18% per tahun.

Di market, saham RDTX ini sangat tidak liquid. Jarang diperdagangkan. Memang market sepertinya tidak tertarik sama sekali dengan emiten ini. Namun di sini juga menunjukkan bahwa dalam jangka panjang, kinerja harga saham (naik 19% per tahun) sebanding dengan kinerja fundamental perusahaan (laba naik 18% per tahun).

RDTX Harga Saham
Grafik 4. RDTX Historical Harga Saham

Valuasi Harga Wajar Saham RDTX

Penghitungan dengan metode Relative PBV diperoleh MOS (Margin of Safety) 68%, dan dengan metode Relative PER diperoleh MOS 27%. Angka MOS yang sebesar ini sudah merupakan bantalan keamanan investasi yang cukup. Plus nilai PEG yang sebesar 0,4 menunjukkan bahwa terdapat ruang yang cukup besar untuk pertumbuhan kenaikan harga saham.

Data per 20 Juni 2018 : [nilai laba (earning) untuk menghitung PER dan nilai equitas (book value) untuk menghitung PBV menggunakan data terbaru laporan keuangan Q1 tahun 2018]

Harga Saham = 5400
PER (annualized) = 5,26
PBV = 0,7

Metode Relative PBV

Nilai rata-rata PBV yang dipakai adalah rata-rata dari tahun 2008 sampai 2017 = 1,0.
Nilai CAGR BV/share yang dipakai adalah rata-rata dari tahun 2008 sampai 2017 = 19%.
Nilai BV/Share adalah total equitas dibagi jumlah saham tahun 2017 = 7645 .

Expected Harga Saham
= Expected PBV x Expected BV/share
= Rata-rata PBV x BV/share 2017 (1 + CAGR BV/share)
= 1,0 x 7645 x (1 + 19%)
= 9097

Margin of Safety (MOS)
= (Expected Harga Saham - harga saham) / harga saham
= (9097- 5400)/5400
= 68%

Metode Relative PER

Nilai rata-rata PER yang dipakai adalah rata-rata dari tahun 2008 sampai 2017 = 6,3.
Nilai CAGR EPS yang dipakai adalah rata-rata dari tahun 2008 sampai 2017 = 18%.
Nilai dasar EPS yang dipakai adalah tahun 2017.

Expected Harga Saham
= Expected PER x Expected EPS
= Rata-rata PER x EPS 2017 (1 + CAGR EPS)
= 6,3 x 919 x (1 + 18%)
= 6832

Margin of Safety (MOS)
= (Expected Harga Saham - harga saham) / harga saham
= (6832- 5400)/5400
= 27%

Metode PEG

PEG merupakan perbandingan antara PER dan pertumbuhan EPS (laba). Nilai PEG dari tahun ke tahun ditunjukkan dalam tabel 3 di atas. Lihat PEG tahun 2017 yang bernilai 0,4. Nilai ini didapat dari PER tahun 2017 (6,5) dibagi dengan CAGR EPS (selama 9 tahun dari 2008 sampai 2017) yang sebesar 18%.

PEG
= PER / Growth of EPS
= 6,5 / 18
= 0,4

Revaluasi Aset Tanah Roda Vivatex

Seperti yang sempat disinggung di awal tulisan ini bahwa Perusahaan mencatatkan nilai asetnya dengan sangat konvensional, pada harga pendapatan. Di laporan keuangan tahun 2017, nilai total aset tanah adalah 1,1 trilyun. Jika harga tanah disesuaikan dengan harga sekarang (harga pasaran) maka nilai total aset tanah menjadi sangat besar.

Tabel 5 di bawah ini menjelaskan penghitungan ulang nilai aset jika menggunakan harga pasaran sekarang. Harga pasaran tanah per meter persegi (m2) saya dapatkan berdasarkan riset secara kasar dari rumah123.com. Ini harga kisaran, bisa lebih dan bisa kurang. Namun paling tidak ini bisa menggambarkan berapa nilai aset sekarang yang sebenarnya.

RDTX Revaluasi Harga Tanah
Tabel 5. RDTX Revaluasi Harga Tanah

Dari penghitungan ulang, nilai aset tanah saat ini adalah 4,9 trilyun, jauh lebih besar dari yang tercatat 1,1 trilyun. Terdapat gap (selisih) sebesar 3,8 trilyun.

Jika selisih ini kita tambahkan di Equitas tahun 2017, maka Total Equitas menjadi 2 trilyun + 3,8 trilyun = 5,8 trilyun. Dengan harga saham akhir tahun 2017 seharga 6000 maka didapatkan PBV = 0,3.  Bandingkan dengan PBV akhir tahun 2017 yang sebesar 0,8.

Sekarang mari kita gunakan data terbaru.

Equitas Q1 2018 = 2,1 trilyun
Harga saham = 5400
Jumlah saham = 268,8 juta
Market Cap = 1,5 trilyun
PBV 
= Market Cap / Equitas 
= 1,5 / 2,1
= 0,7

Dengan koreksi equitas + 3,8 trilyun
PBV 
= Market Cap / Equitas 
= 1,5 / (2,1 + 3,8)
= 0,3

Akankah Transformasi Bisnis Terus Berlanjut?

Roda Vivatex sudah meninggalkan bisnis tekstil, dan kini sudah mantap di bisnis property. Beberapa tahun terakhir pendapatan (revenue) dari core business (yang menyewakan gedung perkantoran) sudah stagnan bahkan cenderung menurun. Dengan tingkat okupansi gedung yang sudah hampir 100%, dan harga sewa yang semakin menurun karena supply yang lebih besar daripada demand, maka ruang pertumbuhan revenue hampir tidak ada lagi. Maka mau tidak mau Perusahaan harus melakukan ekspansi lagi.

Ekspansi Pertama, Perusahaan membangun gedung perkantoran baru di lahan Karet Kuningan. Per akhir tahun 2017 pembangunan sudah mencapai 20%. Diharapkan tidak lama lagi gedung ini akan menjadi sumber pendapatan baru.

Perusahaan juga membeli tanah di BSD seluas 27 ribu meter persegi. Dengan harga 405 milyar, dan DP 61 milyar sudah dibayarkan di tahun 2017.  Ini akan menambah lagi aset land bank-nya.

Dengan uang kas yang sangat besar, dan laba bersih yang berasal dari operating cashflow yang konsisten 250-an milyar per tahun, menjadikan Perusahaan ini mempunyai kekuatan yang besar untuk melakukan ekspansi horisontal (menambah aset tanah dan gedung).

Ekspansi Kedua, lebih ke diversifikasi ke bisnis baru. Dari laporan keuangan 2017, Perusahaan menginvestasikan sebagian dana yang dimiliki untuk investasi ke saham dan obligasi. Tercatat memiliki Obligasi Bank Mandiri (BMRI) dan Medco Energi (MEDC) total 15 milyar. Dan memiliki saham Bumi Resources (BUMI), Harum Energy (HRUM), Indah Kiat Pulp (INKP), Medco Energi (MEDC), Mitra International Resources (MIRA), dan Astra International (ASII) total senilai 7,6 milyar. Memang bukan jumlah yang besar. Bisa jadi ini adalah test case untuk diversifikasi sebagai Investment Company.

Dari penelusuran laporan keuangan, investasi ke saham ini sudah ada sejak laporan keuangan 2012. Dan nilai (besar) nya naik significant sejak tahun 2015. Kinerja investasi saham ini adalah 4%, 0,2%, dan 13% berturut-turut untuk tahun 2015, 2016, dan 2017. Bukan hasil yang luar biasa. Namun setidaknya terdapat kenaikan yang sangat bagus untuk hasil tahun 2017.

Jika investasi ke saham ini terus berlanjut dan semakin besar, maka tidak mustahil Roda Vivatex akan seperti Berkshire Hathaway milik Warren Buffet. Memang terlalu muluk-muluk jika menyamakan Roda Vivatex dengan Berkshire Hathaway, namun itu bukan hal yang mustahil khan?

Fakta Penting: Pemegang kendali terus menambah kepemilikan saham!

Keluarga pengendali terus menambah kepemilikan sahamnya dengan membeli saham-saham yang dipegang public. Tercatat nama Sutiadi Widjaja terus menambah kepemilikan sahamnya secara continue:

  • tahun 2016 : 10,13%
  • tahun 2017 : 11,13%
  • tahun 2018 : 11,14% (Mei 2018)

Berdasarkan data Laporan Tahunan tahun 2012 sampai 2017, komposisi pemegang saham dari masyarakat (saham masing-masing di bawah 5%) terus berkurang:

  • tahun 2012 : 17,01%
  • tahun 2013 : 16,62%
  • tahun 2014 : 14,17%
  • tahun 2015 : 15,93%
  • tahun 2016 : 11,84%
  • tahun 2017 : 11,22%

Jika pemegang kendali perusahaan menambah kepemilikan sahamnya, itu artinya apa? Artinya bisa macam-macam. Mungkin perusahaan akan go private alias delisting dari bursa? Namun dari kesemua arti tersebut, intinya adalah pemegang kendali melihat adanya value yang lebih baik di masa depan. Pemegang kendali (insider) itu lebih tahu daripada public (outsider). Jadi, sebagai public yang hanya memiliki beberapa bagian saham, saya tidak punya alasan untuk tidak berprasangka baik kepada masa depan saham RDTX.

Kesimpulan: Peluang Investasi Saham Murah pada Perusahaan Sangat Bagus

Hasil valuasi memberikan Margin of Safety (MOS) yang lumayan, metode Relative PBV dengan MOS 68% dan metode Relative PER dengan MOS 27%. Nilai-nilai valuasi umum juga menunjukkan bahwa saham RDTX ini sangat murah. PEG 0,4. PER 5,3. Dan PBV 0,7. Jika nilai aset tanah dihitung berdasarkan harga pasar sekarang maka nilai PBV adalah 0,3.

Perusahaan sangat menguntungkan dengan Net Margin 62%. ROE biasa saja 12%, namun menyimpan potensi yang sangat besar jika aset-aset yang tidak produktif bisa dibuat produktif. Dengan membangun gedung baru di Kawasan Elit Karet Kuningan, maka ke depannya sumber revenue (pendapatan) akan bertambah.

Kekuatan marketing juga sangat bagus, dengan tingkat okupansi gedung perkantoran yang disewakan hampir 100%. Di tengah kompetisi yang sangat sengit, di mana supply persewaan gedung perkantoran lebih besar daripada demand, namun perusahaan masih bisa mendapatkan margin yang besar, maka itu menunjukkan betapa kuatnya fundamental bisnis perusahaan ini.

Uang kas yang sangat besar, dan tidak memiliki hutang sama sekali, menjadikan struktur permodalannya sangat kuat untuk melakukan ekspansi bisnis di masa depan.

Catatan terakhir. Merupakan hal yang sangat langka di mana perusahaan sekuat ini dihargai sepertiga dari nilai aset bersihnya (equitas) dengan PBV 0,3 kali. Inilah market, sering kelewatan dalam menghargai saham sebuah perusahaan. Namun di situlah peluang buat investor yang sadar. Indikasi positif lainnya, pemegang kendali terus-menerus menambah kepemilikan sahamnya. Saat ini saham RDTX sudan menjadi bagian dari portfolio InvestorSadar.

Silahkan Baca: Daftar Tulisan Lengkap

2 tanggapan pada “Analisa Roda Vivatex (RDTX) – Transformasi Bisnis yang Sukses”

    1. Nah, resiko saat ini adalah jika berniat memegangnya hanya dalam jangka pendek. Namun dalam jangka panjang, seiring dengan bertumbuhnya bisnis dan mulai dikenal oleh market, berharap suatu saat nanti akan lebih liquid.

      Jadi memang benar, ada resiko liquiditas di sini. Tinggal hitung-hitungan trade-off nya gimana terserah para investor. Namun tetap ada work around-nya; kalau mau keluar, dilakukan sedikit-sedikit. Toh saham RDTX ini juga sesekali banyak transaksinya.

Tinggalkan Balasan