Menghitung ROI – Investasi Rumah dengan KPR

Investasi rumah
Investasi rumah

Kinerja investasi diukur dengan ROI (Return on Investment). Jika membeli rumah (property) baik dengan uang cash maupun KPR (Kredit Kepemikilan Rumah) diniatkan untuk investasi, maka kita harus mengetahui berapa ROI-nya. Dan perlu dibandingkan dengan investasi lain misalnya saham, kalau ada jenis investasi lain yang lebih besar hasilnya dengan sedikit resiko, tentu dipertimbangkan untuk memilih yang memberikan hasil lebih besar tersebut.

Contoh kasus. Misalkan kita punya uang 500 juta rupiah. Jika kita belikan rumah secara cash, maka keuntungan investasi hanya didapatkan dari kenaikan harga rumah saja, plus pendapatan sewa kalau rumah disewakan. Jika kita beli dengan KPR, maka ada faktor bunga KPR yang akan mempengaruhi hasil investasi secara total. Berikut ini asumsi datanya:

Harga rumah : 500 juta
KPR - DP - % harga rumah : 20%
KPR - DP – uang : 100 juta
KPR - Plafon pinjaman : 400 juta
KPR - Tenor (bulan) : 120 bulan
Bunga KPR/tahun : 10%
Angsuran KPR/bulan : 5.3 juta
Angsuran KPR/tahun : 63,4 juta
Kenaikan harga rumah/tahun : 15%
Harga sewa/tahun (% harga rumah) : 2%
Harga sewa/tahun (uang) : 10 juta
Kenaikan harga sewa/tahun : 15%

Catatan:

  • Untuk perbandingan besarnya bunga KPR yang berlaku saat ini, bisa dilihat di website berikut. Ada Bank ANZ, Bank Permata, BCA, BCA Syariah, BNI, BNI Syariah, BRI, BTN, CIMB Niaga, Commonwealth Bank, Danamon, DKI Syariah, HSBC, Mandiri, Maybank, OCBC NISP, Panin, Standard Chartered, dan UOB.
  • Untuk menghitung besarnya nilai nominal bunga dan nilai angsuran, silahkan download kalkulator di Cara menghitung bunga pinjaman dengan excel.
  • Kenaikan harga rumah per tahun 15%, itu merupakan ekpektasi (harapan) yang sangat optimis. Beberapa tahun terakhir, rumah-rumah di kompleks elit Jakarta dan sekitarnya naik dengan rata-rata 15% tersebut.
  • Harga sewa rumah per tahun yang sebesar 2% dari harga rumah, itu adalah perkiraan umum saja. Dan, kenaikan harga sewa yang sebesar kenaikan harga rumah, juga merupakan asumsi umum. Faktanya bisa jadi sangat berbeda dengan angka tersebut.

Cara Menghitung ROI Investasi Rumah

Berikut ini perhitungan lebih detail untuk menghitung ROI, didasarkan pada perhitungan cash flow (uang yang dibayarkan dan uang yang didapatkan) selama periode investasi (dalam hal ini 10 tahun sesuai dengan tenor KPR). Uang yang dibayarkan adalah uang untuk membeli rumah secara cash, atau jika dengan KPR maka itu adalah uang untuk DP dan angsuran. Uang yang didapatkan adalah, hasil penjualan rumah jika dijual di akhir periode (akhir KPR) dan hasil sewa selama periode tersebut.

Tabel Perhitungan ROI Investasi Rumah
Tabel Perhitungan ROI Investasi Rumah

Lebih detail tentang perhitungan dan tabel di atas, silahkan download kalkulator/perhitungannya di spreadsheet Cara Menghitung ROI Investasi Rumah dengan Excel.

Di Excel ini, ROI dengan menggunakan fungsi IRR (Internal Rate of Return) untuk cashflow dari tahun ke-0 sampai tahun ke 10. Berdasarkan semua data-data di atas, berikut ini hasil ROI-nya:

ROI - tidak disewakan (KPR) : 18%
ROI - disewakan (KPR) : 22%
ROI - tidak disewakan (non KPR) : 15%
ROI - disewakan (non KPR) : 17%

Analisa Berbagai Skenario

Dalam analisa skenario ini, variable yang akan dipakai adalah Bunga KPR per tahun dan Kenaikan harga rumah per tahun. Lihat tabel di bawah ini. Catatan: Warna kuning adalah variabel yang bisa diubah berdasarkan asumsi.

Skenario Bunga KPR dan Kenaikan Harga Rumah
Skenario Bunga KPR dan Kenaikan Harga Rumah

Ada tiga skenario yang akan dibahas:

  • Optimis. Kenaikan harga rumah (15%) lebih besar dari pada bunga KPR (10%). Akibatnya, ROI-KPR (18%) yang lebih besar daripada ROI-nonKPR (15%).
  • Moderate. Kenaikan harga rumah (10%) sama dengan bunga KPR (10%). Akibatnya, ROI-KPR (10%) sama dengan ROI-nonKPR (10%). Namun jika rumah tersebut disewakan maka ROI-KPR (14%) akan lebih besar daripada ROI-nonKPR (12%).
  • Pesimis. Kenaikan harga rumah (8%) lebih kecil dari pada bunga KPR (14%). Akibatnya, ROI-KPR (5%) yang lebih kecil daripada ROI-nonKPR (8%).

Kesimpulan

  • Jika kenaikan harga rumah lebih besar dari pada bunga KPR, maka ROI dari membeli rumah dengan KPR akan lebih besar daripada nonKPR
  • Jika kenaikan harga rumah lebih kecil dari pada bunga KPR, maka ROI dari membeli rumah dengan KPR akan lebih kecil daripada nonKPR
  • Jika kenaikan harga rumah sama bunga KPR, maka ROI dari membeli rumah dengan KPR akan sama nonKPR. Namun jika disewakan dengan harga yang sama, maka ROI rumah dengan KPR akan lebih besar daripada nonKPR.

Ketiga situasi di atas merupakan dampak dari hutang. Dalam situasi tertentu hutang akan melipatgandakan keuntungan, dan dalam situasi lain hutang juga akan melipatgandakan kerugian. Tentang dampak hutang ini, telah dibahas dalam Financial Leverage sebagai rasio antara Asset terhadap Equity.

Jadi kita harus berhati-hati dalam menggunakan hutang.Sebagai perbandingan, investasi di saham Indonesia memberikan potensi keuntungan 18% pertahun. Silahkan dibandingkan dengan hasil jika investasi di sektor property ini.

Keputusan investasi harus dilakukan dengan sangat cermat dan bijaksana. Asumsi-asumi keuntungan dan resiko harus dihitung sedetail mungkin. Dan maksimalkan investasi di bidang yang memberikan lebih besar keuntungan dengan resiko yang lebih kecil.

Silahkan Baca: Daftar Tulisan Lengkap

5 tanggapan pada “Menghitung ROI – Investasi Rumah dengan KPR”

  1. asumsi rate sewa rumah cuma 2% itu terlalu rendah. buat di jkt, aktualnya 4 persen lah. dan rate sewa rumah yg menguntungkan itu jika sudah di 7% harga rumah.

    1. Iyes banget. Karena faktor leverage, ibaratnya usaha dengan modalnya orang lain. Tapi tetep dengan catatan ya, kenaikan harga rumah lebih besar daripada bunga pinjaman.

Tinggalkan Balasan